皆さんの中には、将来は英国の家を売って日本に帰国をお考えの方もおられると思います。そこで、英国の家を売った場合の英国、及び日本での不動産譲渡所得税について以下に説明したいと思います。
英国不動産譲渡所得税（Capital Gains Tax）
英国の居住者が英国の家を売却した場合
英国の居住者が賃貸・投資・商用では無い、本人の主要な居住用の家を売却した場合は、その売却益は非課税です。これをPrivate Residence Relief (個人用住宅特例）と言い、以下の5つの条件の全てを満足している事が条件です。
＊本人の主要な居住用住宅として所有されている事
＊他人に賃貸で貸し出していない事
＊商用専用の目的で使用していない事
＊土地・建物の面積が5,000ｍ２以下である事
＊投資目的で購入した住宅でない事
これらの条件の全てを満足する場合は、その家の譲渡所得（売却益）は全額非課税で、何の申告もする必要は有りません。詳しくは、以下の英国GOV.UK – Tax when you sell your home のサイトをご覧ください。
GOV.UK – Tax when you sell your home
https://www.gov.uk/tax-sell-home
英国の非居住者が英国の家を売却した場合
例え英国在住中に英国の家を売ろうとしても売れずに、そのまま日本に帰国せざるを得ない場合もあるかと思います。 そして、英国の非居住者になった後に、英国にある家を売却した場合は、売却後30日以内にHMRCに申告をする必要があります。その際、その家の購入時期、価格、手数料、2015年4月時点での市場推定価格、実際に売却した時点での売却価格、売却手数料、売却年度の収入、個人所得非課税枠等によって、課税されるか非課税かが決まります。
この申告が遅れると、罰金が科せられます。申告が6か月以内の遅れの場合は￡100、6か月以上の遅れの場合は￡300、又は税額の5%のどちらか多い方、12ヶ月以上の遅れの場合は、更に￡300、又は税額の5%のどちらか多い方の罰金が課せられます。詳細は以下の英国GOV.UK – Capital Gains Tax for non-residents : UK residential property のサイトをご覧ください。
GOV.UK – Capital Gains Tax for non-residents: UK residential property
https://www.gov.uk/guidance/capital-gains-tax-for-non-residents-uk-residential-property
日本不動産譲渡所得税
日本の居住者が英国の家を売却した場合
英国に住んでいる間に英国の家を売却したいとは思っても、売れずに仕方なく英国の家を残したまま日本に帰国し、日本の居住者になってから英国の家を売ると、日本の税制では、その売却益が3,000万円までは非課税です。 但し、その家が住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売られた物件である事が条件です。
その売却益が3,000万円を超える場合は、その3,000万円を超えた分に対して不動産譲渡所得税がかかります。その税率は、その家の所有期間（譲渡した年の1月1日時点での家の所有期間）が5年以下の場合は39.63%、所有期間が5年を超える場合は20.315%です。
| 所得税・復興特別所得税・住民税 | 最終税率 | |
| 短期譲渡所得 （所有期間が5年以下） |
所得税 30% + 復興特別所得税 0.63% (2.1%) + 住民税 9% | 39.63% |
| 長期譲渡所得 （所有期間が5年を超える） |
所得税 15% + 復興特別所得税 0.315% (2.1%) + 住民税 5% | 20.315% |
日本の居住者が英国の家を売却した場合の日本の不動産譲渡所得税は、家の購入価格、改築費、売買手数料、売却価格を夫々の時点での英国￡を日本円に実勢レートで換算して算出します。 計算例は、以下の通りです。 （この計算例での英国￡から日本円への換算レートはあくまで参考であり、実際はその当時の実勢レートを使用します。）
| 英国￡ | 日本円 | |
| 19XX年 購入価格 |
￡50,000 | 2,000万円（＠￥400/￡） |
| 改築費・売買手数料 | ￡20,000 | 400万円（@￥200/￡） |
| 2017年 売却価格 |
￡400,000 | 6,000万円（@￥150/￡） |
| 不動産譲渡益 | ￡330,000 | 3,600万円 |
| 日本非課税控除 （その家に住まなくなってから3年以内） |
3,000万円 | |
| 日本課税対象額 | 600万円 | |
| 日本税率・税額 （5年を超えて所有の場合） |
20.315% 121万8,900円 |
詳しくは以下の日本国税庁のサイトをご覧ください。
譲渡所得－No. 3208 長期譲渡所得の税額の計算http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3208.htm
譲渡所得－No. 3211 短期譲渡所得の税額の計算
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3211.htm
譲渡所得－No. 3302 マイホームを売った時の特例
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3302.htm
英国日本の不動産譲渡所得税の比較
英国にある家を売却する場合の、英国・日本での不動産譲渡所得税の比較は以下の通りです。
| 英国居住者 （日本非居住者） |
英国非居住者 （日本居住者） |
|
| 英国不動産譲渡所得税 | 非課税 （Private Residence Relief 5つの条件有り ) |
課税・非課税 (譲渡後30日以内にHMRCに申告する事。申告遅れの場合は罰則有り。） |
| 日本不動産譲渡所得税 | 適用外 | 課税・非課税 （家に住まなくなってから3年以内に売る場合、その売却益3,000万円までは非課税。3,000万円を超えた分に対して、所有5年以下は39.63%、所有5年を超える場合は20.315%課税.。 |
即ち、英国の居住者として英国の家を売却後に日本に帰国すれば、英国でも日本でも税金はかかりません。 しかし、英国の家が売れないまま日本に帰国し、日本の居住者となってから英国の家を売るとその売却益に対して英国、そして日本での税金がかかる場合もありますので、注意が必要です。その場合、英国でかかった税金は英国と日本の取り決めで、日本の不動産譲渡所得税から控除されます。